賃貸契約を結んで営業を続けていた店舗を移転・閉店の事情により、退去を計画しなければならなくなった時、懸念されるのが原状回復です。原状回復の経験がこれまでにない店舗経営者となると、いっそうその不安や心配も尽きないでしょう。「どこまで原状回復をするのか？」「賃貸住宅と原状回復の範囲がどうして違うのか？」など明確な線引きが理解されにくいことも、非常に多いものです。いろいろなケースで、こまごまとした違いが生じるのが原状回復の悩みとも言えます。
これから店舗の移転や閉店を行う経営者の方々に、原状回復の義務・住宅と店舗の現状回復の違い・原状回復の費用を抑えるコツをまとめた記事をお伝えしていきます。貸主と借主がお互いに納得の行く原状回復を行うためにも、参考にしてみてください。
原状回復の義務とは？
「原状回復」は、借主が負担すると民法第545条で定められています。住宅やオフィス・店舗を借りている場合に、賃貸契約を解約の際、借りた時の状態に戻して貸主に返す必要があるわけです。現状に戻して返すという意味から「原状回復」と呼ばれます。
そのため、原状回復は賃貸契約の解約とともにかならず行わなければならない義務となり、必要がないということはありえません。したがって、退去の際に原状回復を行う時には、どこまで負担をするのか想定しておかなくてはならないわけです。
住宅と店舗で異なる原状回復
住宅と店舗で明け渡す際の原状回復は、どちらも原状回復の範囲は同じなのかも気になるところです。実際に、両者には明らかな違いがあるので、早速詳しく見て行きましょう。
住宅の場合の義務
アパートやマンションの賃貸物件では、生活を維持していくための空間として契約が交わされています。生活を送ることで、自然な汚れや劣化は自ずと生じてくるものです。壁が汚れてしまったり、日焼けにより色あせしたりするケースがこれにあたり、日常生活で想定しうる変化なので「通常損耗」や「経年劣化」と呼びます。
賃貸住宅は、通常損耗や経年劣化を超える部分の汚れや破損に対して原状回復をしなければなりません。具体的には、床に明らかな大きい傷があるとか、タバコのヤニが壁についているなどのケースがこれに当たります。
きめ細かい基準がどうなっているのかも気になるものですが、厚生労働省の「原状回復のトラブルとガイドライン」に添った確認に基づいた原状回復と定められていますが、実際、ケースバイケースで貸主の意向によっても違いが出てくるのが普通です。
店舗の場合の義務
一方、店舗を借りている場合には、不特定多数の人が出入りする空間となり、営業目的で使用されています。店舗における原状回復は、賃貸住宅の場合の通常損耗や経年劣化も含め、入居時の状態に戻す義務が生じるのが、普通です。徹底した掃除やメンテナンスを行っていたとしても、原状回復は必要になり100％の義務があるわけです。壁や床、天井などすべてをきれいに戻すまでを済ませることで、退去の契約がなりちます。
店舗は借主が100％負担して原状回復しなければならないのはなぜ？
賃貸住宅は、通常損耗に対しての原状回復の義務がないのに、店舗物件はどうして100％原状回復を借主がしなければならないのでしょうか？賃貸住宅の場合には、賃料に通常損耗や経験劣化の修復をするための費用が含まれて算定されているのです。住宅として使用する分、劣化の想定がある程度できるためという理由もあります。
店舗の場合は、住宅と比べても不特定多数の出入りがあり、床やじゅうたん、壁、天井に汚れや傷ができるリスクは当然上がります。借主の事業内容にもよって、物件の使用状況にも差が生じるものです。そのため、劣化を見越して賃料に通常草莽分の費用を入れ込むことそのものが、非常に難しくなります。
原状回復の費用が高くかかる店舗の業種
店舗の業務内容でも、原状回復の費用が高くかかりやすいケースがあります。焼き肉店、ラーメン店、居酒屋などがこれに当たります。なぜなら、開店した際に厨房設備の変更を行っていることも影響しています。全面禁煙ではない店舗もあることから、退去の際にクリーニングの費用もかかりやすいのが特徴です。
一方、同じ飲食店でもカフェやテイクアウトのお店などは、大勢の人の出入りがあるわけではなく、油汚れの心配も少ないため原状回復の費用は、比較的抑えることができます。
貸主の指定業者であっても原状回復の費用を抑えるコツ
貸主が、原状回復の業者を指定していることが意外と多いものです。貸主は、次の入居者を早く募集するためにも、丁寧で迅速な修復を行いために指定業者へ原状回復工事の依頼を決めているためだと考えられます。
指定業者が決められているからといって、適正な価格だとは限りません。業者次第で工事の品質や価格によってはトラブルが発生することも考えられます。そのためにも、借主は複数の業者に見積もりを依頼するのが賢明です。指定業者が決められていると、他には依頼できないと思いがちですが、他の見積もりを提示することで工事内容と費用が見合っているのか交渉の判断材料になるのは確かだからです。妥当な価格であるかどうかを確認することは、借主にとってとても大事なことですので複数見積もりをおすすめします。
まとめ
店舗移転や閉店で物件の退去を行う時には、原状回復工事のトラブルをできるだけ防ぎたいものです。前もって、貸主の意向、特約の内容を確認しておくことが求められます。福岡エコサービスでは、店舗の不用品回収や買取ももちろん対応可能です。少しでも、原状回復の費用を抑えるためにも店舗の廃棄物をできるだけしやすく処分できるように、サポートいたします。お見積りは無料で行いますので、お気軽に店舗の不用品回収・買取についてもお問い合わせください。
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